高投入、慢回报。
图源：雲亼 · 曙光里
近日，黄山旅游发布公告，拟投资约 5.3 亿元建设黄山滨江东路 12 号酒店项目，项目建设周期预计为 24 个月，静态投资回收期为 16.14 年。
公告里的一串数字，瞬间戳中了不少人的敏感神经。
静态投资回收期高达 16.14 年。
16 年，是什么概念？
简单来说，不算资金的时间成本，不考虑未来利率波动、市场变化，光靠这家酒店的客房、餐饮、会议等业务盈利，黄山旅游需要整整 16 年，才能把这 5.3 亿的投资本钱收回来。
思源恒岳的行业研究报告指出，2025 年下半年以来，受人力成本、能耗成本持续上涨的影响，国内酒店行业平均静态回收周期已延长至 5.5 — 6 年。
更值得注意的是，这并非黄山旅游第一次"高投入、慢回报"地布局酒店。
早在 2024 年，该公司就曾宣布投资 1.5 亿元升级旗下黄山国际大酒店，彼时测算的投资回收期也达到了 15.15 年，与此次酒店项目几乎持平。
作为国内山岳景区旅游的龙头企业，此次不惜砸下重金、承受超长回收期的压力升级酒店，到底是深思熟虑的战略布局，还是被逼无奈的被动选择？
16 年的回本期，会拖后腿吗？
很多人看到" 5.3 亿、490 间客房、16 年回本"这三个关键数据，第一反应就是"不值"。
果真如此吗？
先说说这次投资的核心标的：黄山滨江东路 12 号酒店。根据黄山旅游的公告，这家酒店并非全新建设，而是公司在 2024 年底通过司法拍卖竞得的在建工程。
图源：黄山旅游发展股份有限公司公告
2024 年 12 月，黄山旅游以 1.65 亿元的价格，拍下了黄山市屯溪区滨江东路 12 号利港尚公馆 1 幢 29 套在建工程及配套地下室，随后便启动了升级改造计划，此次宣布的 5.3 亿元投资，正是用于该项目的改造、装修与设施升级。
从区位来看，这家酒店确实有一定稀缺性。
地处黄山市中心政务区及商务区核心，紧邻新安江，周边就是湖边古村落、花山世界主题园区、新安江滨水旅游区等热门景点，属于中心城区的稀缺地块，地段优势明显，周边环境优美。
按照黄山旅游的规划，此次改造并不会改变建筑主体结构，主要是进行结构加固、空间优化，重构公共区域动线，配置 490 间客房，同时提升大堂、餐饮、会议及康体等功能空间的品质，改造地下室完善配套服务；
此外，还将按照国际品牌标准进行精装，升级暖通空调、给排水、消防等机电系统，集成智能客房控制、智慧能源管理及数字化运营平台，甚至会采用绿色建材与高效节能设备，打造"可持续旅居空间"。
项目建设期预计为 24 个月，资金来源为公司自筹资金，从黄山旅游的财务状况来看，这笔投资似乎"力所能及"。
5.3 亿的投资，加上此前 1.65 亿的拍卖成本，合计近 7 亿元的投入，真的能支撑起 16 年的回本周期吗？
黄山旅游旗下酒店品牌 图源：黄山旅游官网
我们不妨简单算一笔账。静态投资回收期 = 总投资 ÷ 年净利润。按照总投资约 5.3 亿元（暂不计算拍卖成本）、静态回收期 16.14 年计算。
这意味着，这家酒店建成后，每年的净利润需要稳定在 3283 万元左右（5.3 亿元 ÷16.14 年 ≈3283 万元）。
要实现每年 3283 万元的净利润，假设按照理想状态下 15% — 20% 的净利润率估算，这家酒店每年的营收需要达到 1.64 亿元至 2.19 亿元之间。
按行业平均水平（中国旅游饭店业协会发布的《2025 年中国酒店业发展报告》显示，全国高端酒店年均入住率约为 68% — 72%）估算，假设酒店建成后，年均入住率能达到 70%（黄山景区核心区域高端酒店平均入住率约 85%，中心城区酒店入住率略低），平均房价为 800 元 / 间夜（黄山市高端酒店平均房价约 600 — 1000 元 / 间夜），那么 490 间客房的年客房收入约为 490 间 ×365 天 ×70%×800 元 ≈9962 万元。
这也就意味着，客房收入仅能覆盖年营业收入目标的 45% — 61%，剩下的 39% — 55% 的收入，需要依靠餐饮、会议等其他业务来填补。
但问题是，黄山市作为旅游城市，中心城区的酒店大多依赖旅游客流，商务客流相对有限，会议等业务的营收空间有限；
而旅游客流又存在明显的淡旺季分化，冬季黄山景区客流量骤减，酒店入住率和营收也会随之大幅下滑，很难实现全年稳定盈利。
既然这笔投资的盈利前景并不明朗，回收期又如此漫长，黄山旅游为什么还要执意为之？
头部旅企的酒店改造执念
近两年，多家上市旅企的定增和升级动作几乎都涉及酒店升级改造。
早在 2024 年，黄山旅游就发布公告称拟投资 1.5 亿元升级改造黄山国际大酒店。该项目将使用公司自有资金，并预计投资回收期为 15.15 年。
2025 年 7 月，九华旅游披露的最新定增募资方案中，酒店改造项目占据了超三分之一的募集资金。
其实，近年来黄山旅游在着重于老酒店翻新的同时，也在积极推出自有酒店品牌。
图源：雲亼 · 狮林崖舍
2021 年 4 月，黄山旅游将原莲花酒店管理公司，变更为黄山旅游雲麓酒店管理有限公司，进一步强化酒店及相关业务的投资、运营和管理。构建了涵盖酒店涵盖轻奢、豪华、高端、中端 4 个端位，囊括雲亼、雲麓、雲野、雲颐 4 个合集品牌，分为景区度假、商务度假、文化主题、生活方式、康养等多个类型。
2019 年，黄山旅游旗下北海宾馆停止营业正式启动全面改造；2022 年，黄山旅游对旗下汤泉大酒店投资 3420 万元进行改造；2025 年 6 月，汤泉大酒店作为"雲颐汤泉酒店"的形象重新露面，并作为"雲颐"品牌序列的首家酒店全新上线；2025 年 9 月，北海宾馆以"雲麓北海宾馆"的形象重新开业，成为"雲麓"品牌的首发旗舰店。
雲麓北海宾馆 图源：中国黄山
近年来，随着文旅消费升级，游客的需求已经从"观光型旅游"向"度假型旅游"转变，越来越多的游客不再满足于"打卡式"游览黄山，而是希望能在黄山停留更长时间，享受更高品质的住宿、餐饮和体验服务。
而黄山旅游旗下不少老牌酒店，大多建成时间较久，设施陈旧、服务单一，同质化严重，难以满足游客的高品质需求。
在这样的背景下，黄山旅游不得不加快旗下酒店的升级改造，试图通过打造高端酒店，丰富产品供给，提升服务品质。
不得不说，黄山旅游也在"赌"。
赌酒旅市场的持续复苏，赌高端住宿需求的持续增长，赌这家酒店的区位优势和高端定位，能够在未来 16 年里，抵御市场波动，实现稳定盈利。
而代价就是要承受长达 16 年的回本压力以及无数未知的风险。
黄山旅游自己也在公告中承认，项目建设期间可能受材料、劳动力成本波动影响，经营过程中可能存在收益不达预期的风险。
客流波动的不确定性、政策调整的不确定性，再加上重资产投入、同质化竞争的困境，多重压力叠加，让黄山旅游酒店业务的发展前景，变得愈发难以预测。
而黄山旅游此次 5.3 亿的投资，无疑是在这种艰难的环境下，一次"孤注一掷"的尝试。但这种尝试，到底能换来希望，还是会陷入更深的困境，谁也无法给出明确的答案。
文旅酒店"慢生意"赌得起吗？
在过去的几十年里，中国文旅行业的发展，一直处于"高速扩张"的阶段。
各地纷纷打造景区、建设酒店，追求"快速投资、快速回报"，很多文旅酒店项目，动辄宣称" 3 年回本、5 年盈利"，但这种"快回报"的模式，大多建立在"流量红利"和"低成本投入"的基础上，缺乏长期的规划和运营能力。
但随着文旅行业的升级，流量红利逐渐消退，运营成本持续上升，消费习惯不断迭代，这种"快回报"的模式，如今已经难以为继。
文旅酒店投资，正在逐渐告别"快回报"时代，进入"慢生意"的理性投资新阶段。当前酒店行业的平均静态回收周期已经拉长至 5.5 — 6 年，而带有文旅属性高端酒店的回收周期，更是长达 12 — 16 年，"高投入、慢回报"似乎已经成为行业常态。
黄山旅游此次 5.3 亿的酒店改造升级，就是长期主义的体现。宁愿接受 16 年的长回收期，也要补齐产品短板，完善目的地供给，提升核心竞争力。
当然，理性投资并不意味着盲目拉长回收周期，而是要在投入与回报之间找到平衡。
黄山旅游的案例也提醒业内，文旅酒店投资，必须做好充分的前期调研，精准预判市场需求，控制投资成本，提升运营能力，才能在"慢生意"中实现盈利。
另外，文旅酒店投资的"慢生意"属性，决定了它需要大量的资金、专业的运营能力和长期的规划，而这恰恰是中小投资者难以具备的。
未来，上市公司、头部文旅集团，或将成为文旅基建改造的主导者，主导文旅酒店行业的长期布局。
这种趋势，将推动文旅资源集中度进一步提升。
头部企业凭借资金、运营、资源的优势，不断整合行业资源，打造一体化的文旅产业链，而中小企业则只能在细分赛道中，寻找生存空间。对整个行业来说，一定程度上也能推动文旅配套酒店的品质提升和运营升级。
文旅投资的"慢生意"，从来都不是"躺赢"。它需要投资者有足够的耐心、足够的资金、足够的专业能力，更需要对行业、对市场、对消费需求，有精准的判断。
至于黄山旅游这场 5.3 亿的豪赌，最终能否赌赢？我们不妨把答案交给时间。
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